Institut de la Performance et de l'Innovation dans l'Immobilier

Un institut dédié à la performance et à l’innovation des actifs immobiliers.
Un lieu de recherche, d’échanges, de réflexion et de prospection axé sur les thématiques de la performance et de l’innovation.
Propose à tous les acteurs de l’immobilier une mise en commun de leurs problématiques, des échanges sans langue de bois, des raisonnements transversaux , décloisonnés, la recherche et l’évaluation de solutions innovantes permettant d’améliorer les performances et de créer de la valeur.

Valérie Genthial
Présidente de l’IP2I
Directeur Immobilier Résidentiel et High Street Retail, Groupama Immobilier, RICS

 


La courbe de diffusion d’Everett Roger  et les 5 types de clients
(source : les cahiers de l’innovation https://www.lescahiersdelinnovation.com)

La courbe d’adoption des produits nouveaux divise donc les consommateurs en 5 catégories, selon leur intérêt et leur rapidité à acheter un produit nouveau. Ces types de clients sont les suivantes :
Les Innovateurs sont les plus sensibles à l’innovation. Ce sont les premiers clients d’une nouveauté dès leur sortie. Ils réalisent leurs achats sans avoir besoin de consulter les avis d’autres utilisateurs. Ces clients aiment partager leur expérience avec les autres sur une nouveauté quelconque. Les innovateurs représentent seulement 2,5% de la population.

Les Premiers Adeptes (ou « early adopters ») achètent rapidement un produit innovant. Ce sont des personnes qui aiment les nouveautés, ils les essayent et donnent leurs opinions. Ces clients représentent statistiquement 13,5% de la population.

La Majorité Précoce regroupe les clients réfléchis. Ils attentent les retours des premières expériences avant d’acheter un produit nouveau. Cette population représente 34%.

La Majorité Tardive attend que le produit soit utilisé par une grande population. Ils veulent des preuves de performance. Ils sont très influencés par les avis des autres utilisateurs. Ils représentent aussi 34% de la population.

Les Retardataires sont les derniers à accepter une innovation. Ce sont les clients les plus rationnels. Ils n’achèteront les produits nouveaux que quand ces derniers auront été testés et seront devenus courants ou même une « tradition ». Les retardataires représentent 16% de la population.

En 1991, Geoffrey Moore 2 a introduit dans son ouvrage « Crossing the Chasm » un nouveau terme « the chasm » (l’abîme). Dans l’image ci-dessus, cet abîme est localisé par la flèche.
Il s’agit du passage entre les Premiers Adeptes et la Majorité Précoce.
Ce passage est essentiel car c’est là où l’innovation sort de son marché de niche et entre dans un marché de masse. L’innovation échoue si le marché ne dépasse pas le seuil critique des Premiers Adeptes.
Commentaire (MJ) : on peut imaginer que la vaccination contre la Covid 19 et sa diffusion suive cette courbe.


Invention ou innovation ?
Pour Joseph Schumpeter (cf. l’innovation pour les nuls, Pierre d’Huy et Jérôme Lafon)

• L’invention est la découverte de nouvelles connaissances scientifiques et techniques ;
• L’innovation est l’introduction de nouveaux procédés techniques, de nouveaux produits, de nouvelles sources de matières premières et de nouvelles sources d’organisation industrielle sur un marché. L’innovation est le moteur de l’économie capitaliste .

 
Les différents types d’innovation (cf. manuel d’Oslo de l’OCDE : principes directeurs proposés pour le recueil et l’interprétation des données sur l’innovation technologique) www.oecd.org/fr

• l’innovation de produit : introduction d‘un bien ou d’un service nouveau ou sensiblement amélioré ;
• l’innovation de procédé : mise en œuvre (ou « implémentation ») d’une méthode de production ou de distribution nouvelle ou sensiblement améliorée ;
• l’innovation de commercialisation : mise en œuvre (ou « implémentation ») d’une nouvelle méthode de commercialisation impliquant des changement significatifs de la conception, du conditionnement, du placement, de la promotion ou de la tarification d’un produit) ;
• l’innovation organisationnelle : mise en œuvre (ou « implémentation ») d’une nouvelle méthode organisationnelle dans les pratiques, l’organisation du lieu de travail ou les relations extérieures de l’entreprise< ;

A ces 4 catégories, BPI France et la Fing (Fondation Internet Nouvelle Génération) ont ajouté :

• l’innovation de modèles d’affaires
• l’innovation sociale.

• Gary Hamel, dans the « Future of Management , Harvard Business Press » ajoute également :
•  l’innovation managériale.

 
Innovation sociale
Pour le Conseil supérieur de l'économie sociale et solidaire (CSESS),  l'innovation sociale est définie de la façon suivante : « l'innovation sociale consiste à élaborer des réponses nouvelles à des besoins sociaux nouveaux ou mal satisfaits dans les conditions actuelles du marché et des politiques sociales, en impliquant la participation et la coopération des acteurs concernés, notamment des utilisateurs et des usagers. Ces innovations concernent aussi bien le produit ou le service que le mode d'organisation,  de distribution, dans des domaines comme le vieillissement, la petite enfance, le logement , la santé,  la lutte contre la pauvreté et l'exclusion,  les discriminations. Elles passent par un processus en plusieurs démarches :  émergence,  expérimentation,  diffusion, évaluation.

Les 4 caractéristiques du monde où nous vivons : VUCA (cf. l’innovation pour les nuls, Pierre d’Huy et Jérome Lafon) , d’après l’armée américaine.

• Volatilité : des marchés, des valeurs, des prix, versatilité des consommateurs
• Uncertainty ( incertitude) : difficulté à prédire un futur proche : nécessité de repenser ses modes de réflexion et de décision pour s’adapter et se renouveler vite.
• Complexité : abondance des données et paramètres sur chacun des sujets à traiter par les entreprises et les institutions
• Ambiguïté : incapacité de savoir à quoi s’en tenir sur un nouveau marché, de nouvelles plateformes, un nouveau métier, ou un nouveau produit.

Pourquoi innover, au fond ? (cf. l’innovation pour les nuls, Pierre d’Huy et Jérôme Lafon)

• Pour gagner de l’argent,
• Pour survivre,
• Pour sauver la planète,
• Pour changer le mode,
• Pour être le meilleur,
• Pour épater sa mère,
• Pour changer de vie,
• Pour surprendre..

Innovation frugale 
Pour Navi Radjou (cf. l’innovation pour les nuls, Pierre d’Huy et Jérôme Lafon)
« Capacité ingénieuse d’improviser une solution efficace dans des conditions hostiles en utilisant des ressources limitées » . pour schématiser, il s’agit de faire plus avec moins .
Ou encore : i s’agit de répondre fièrement à un besoin simple par un produit simple, sans sophistication, conçu dans un processus d’innovation favorisant la simplicité, les solutions ingénieuses et peu coûteuses dans un contexte de fortes contraintes extérieures.

Les techniques de créativité (cf. Innover ou disparaître, Olivier Laborde, Dunod)

• technique du brainstorming/ remue-méninges d’Alex Osborn
• méthode C+K développée à Mines ParisTech, qui utilise 2 espaces de pensée : espace ce concept (C) et espace de connaissances (K) , qui obéissnet à des logiques différentes
• technique associative : le Mind Mapping et la Mind Map de Tony Buzan
• technique analogique ; les Six chapeaux d’’Edward de Bono
• technique aléatoire : le dodécaèdre de Roger Von Oech
• technique du concassage ; SCAMPER, liste de questions d’Alex Obsborn et d’Eberlé.

Les manières de pratiquer l’innovation ouverte  (cf. Innover ou disparaître, Olivier Laborde, Dunod)

• le concours d’idées ou l’appel à projets sous différents formats (hackaton)
• les boîtes à idées, les portails, les réseaux sociaux d’entreprise
• les partenariats avec les entrepreneurs, les incubateurs,
• les partenariats avec les écoles et universités
• le « corporate venturing »
• les « meet-up innovation »

Le Design Thinking (cf. Innover ou disparaître, Olivier Laborde, Dunod)
« capacité essentielle de combiner l’empathie, la créativité, la rationalité et le collaboration pour répondre aux besoins des clients et rencontrer le marché avec succès, avec une solution technologiquement possible et une offre désirée par le client ».  Le Design Thinking croise l’humain (la désirabilité) , la technologie (la faisabilité) et le Businnes (la viabilité)

Le Lab (cf. Innover ou disparaître, Olivier Laborde, Dunod)
Le Lab est une structure aux méthodes entrepreneuriales, logée dans l’organisation même d’une grande entreprise. Sa finalité est de permettre aux idées et projets innovants de se développer malgré le manque de sponsorship des business units existantes. Cette structure ou cellule protège et favorise l’émergence d’idées disruptives

Serendipité
C’est la conjonction d’un hasard heureux, qui permet au chercheur de faire une découverte inattendue d’importance ou d’intérêt supérieurs à l’objet de sa recherche initiale.
Pour certains scientifiques ce serait la première source d’innovation. En tout cas, elles est un ingrédient essentiel des processus d’innovation, dans le sens où celle-ci vient souvent de rencontres imprévues entre différents acteurs.

Les 5 stades de vie d’un produit (divers auteurs)
1. Développement d'un nouveau produit

• coût très important
• pas de recettes
•  perte pour l'entreprise

2. Stades de lancement

• introduction du produit sur le marché
• coût élevé de production et de développement
• faible volume de ventes
• perte pour l'entreprise
• prix élevé

3. Stade de croissance

• coût réduit par les économies d'échelle
• croissance importante des volumes de ventes
• profits croissants pour l'entreprise et marges élevées
• prix assurant une large part de marché
• début de simplification du marché
• les grandes entreprises achètent les PME innovantes

4. Stade de maturité

• marges réduites
• disparition des compétiteurs incapable d'économies d'échelle : absorption, retrait, faillite, oligopoles, stabilisation des parts de marché
• coûts de production faibles, mais coûts de promotion commerciale et de service à la clientèle élevé
• maximum des volumes de vente
• forte sensibilité à la conjoncture
• profit encore très important mais stagnant
• forte segmentation : les gammes de produits se sont diversifiées pour répondre à une demande exigeante
• tendance à la baisse des prix en raison de la concurrence
• anticipation de produits de remplacement par la recherche-développement

5. Stade de déclin

• diminution des ventes
• diminution des produits
• diminution des prix
• apparition de produits de remplacement

Matrice des formes d’innovations managériales observables (L’innovation managériale, David Autissier, Kévin Johnson, Jean-Michel Moutot, Eyrolles)
Les différentes formes d'innovations managériales ont été organisées selon 2 dimensions : le développement du « delivery » en ordonnée et le développement de l'autonomie en abscisse. Ces 2 dimensions permettent de caractériser et d'organiser les différentes formes d'innovations managériales en fonction de leur finalité et de leurs modalités.
La notion de « delivery » définie comme la capacité à produire et à répondre à la demande du client constitue une capacité-clé dans les organisations d’aujourd'hui.
L'autonomie laissée aux personnes est non seulement une demande sociétale mais aussi un facteur d'intelligence collective propice à l'innovation.

 
Classification des start-up dans le mapping Axeleo Proptech. (Axeleo Capital www.axeleo.com/mapping-startup-proptech-france
Ce mapping regroupe une sélection de près de 300 start-up « proptechs » françaises. Une sélection a été faite, qui cible les plus emblématiques des différents positionnements innovants.

• Finance & invest
• Design & build
• Market & transaction
• Manage & operate
• Live & work

Grille d’évaluation des innovations proposée par le groupe Innovations Servicielles dans l’Habitat (APOGEE)

• Correspond à mes besoins
• Adaptable à ma structure
• Réalisable (financièrement, juridiquement, etc)
• Réellement innovante
• Viable dans le temps
• Reproductible
• Contribue au progrès social
• Contribue à répondre à des menaces /ma société
• Génère de la valeur ajoutée
• Acceptable par les salariés / clients
• Autre

Au total, plus de 40 innovations ont été recensées et présentées au sein du groupe ISH.

Typologie des innovations mise en œuvre par le groupe Bureaux d’APOGEE (Roger-Marc Gaudiot, Valérie Genthial)
Dans un environnement économique toujours plus concurrentiel, l’innovation appliquée au parc immobilier existant tertiaire devient un élément fondamental d’attractivité des sites et un levier de création de valeur.  Les initiatives sont foisonnantes: nouveaux services, solutions techniques, émergence du digital.
Les actifs neufs intègrent nativement ces évolutions devenues maintenant de réels standards, mais qu’en
est-il du parc immobilier plus ancien, qu’il soit occupé ou vacant ?

Afin d’en savoir plus, plus de 50 PME et start- up ont été ciblées par les membres du Groupe de travail BUREAUX, soit par le biais de leurs activités immobilières professionnelles, soit ciblés préalablement par les différents responsables ou directeurs Innovation des structures membres d’APOGEE.
Chacune de ces sociétés, - qui proposent toutes des solutions à la fois innovantes et durables, pouvant s’adapter à l’immobilier tertiaire existant - a ensuite été approchée pour une interview.
28 PME et start-up ont répondu intégralement au questionnaire et ont décrit leurs innovations qui ont été réparties en 3 catégories :

• I. Innovations techniques
• II. Innovations servicielles
• III. Innovations digitales

NB. Il est évident que certaines innovations recouvrent plusieurs catégories ; c’est la caractéristique principale qui a été retenue pour l’affectation dans une catégorie.

Typologie des innovations mise en œuvre par le groupe ISH d’APOGEE (Tristan d’Inguimbert – CDC Habitat, Charlette Gallouët – Habitat 76, Bertrand Esposito – Loiselet & Daigremont, Hughes Brault - Réseau Batigère, Bertrand Leclerc – Qualitel-Cerqual,)
 
Le groupe a repéré et analysé plus d’une quarantaine d’innovations. Ces innovations ont été présentées au sein du groupe de travail.
Elles ont été classées en 7 grandes catégories :

• Nouveaux services
• Plateformes numériques
• Nouvelles formes d’habiter
• Achats groupés
• Santé-vieillissement
• Services à la mobilité résidentielle
• Autres.

 

Michel Jouvent